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Dalla Relazione Annuale della Banca d’Italia si possono desumere alcune considerazioni per il mercato immobiliare.
Per l’anno in corso si parte dall’analisi del 2021. Oltre all’eccellente performance delle compravendite in espansione rispetto al 2020 e al 2019 (rispettivamente del 34% e del 24%), va segnalato che nel settore delle costruzioni la crescita dei volumi è stata del 22,3%, a fronte di un crollo nel 2020 del 6,7%, conseguentemente il contributo del settore al PIL è passato da -0,5% a +1,8%.
Ma le stime per il futuro fanno temere un diverso andamento dell’economia. Il conflitto in Ucraina potrebbe comportare un deciso rallentamento della crescita per le economie dipendenti dall’importazione di prodotti energetici dalla Russia (secondo stime del FMI al 3,1%).
L’accresciuta incertezza si rifletterebbe negativamente sugli investimenti privati e sulla spesa delle famiglie. Il rincaro dei beni energetici e delle materie prime contribuirebbe, inoltre, ad una forte crescita dei tassi di inflazione, ben oltre il target desiderabile del 2%.
Il mercato immobiliare si è mosso, e si sta muovendo, in coerenza con questi trend, come di consueto con un passo più lento. Intanto il clima di fiducia delle famiglie è bruscamente peggiorato, anche con riferimento alle prospettive di accesso al credito.
Nel 2021 i prestiti concessi dalle banche per l’acquisto di abitazioni avevano, in realtà, accelerato. Il tasso di crescita dei mutui era più che raddoppiato (5%). L’aumento delle nuove erogazioni ha riguardato anche la clientela più giovane. I finanziamenti concessi con garanzia a valere sul Fondo prima casa a richiedenti di età inferiore ai 36 anni nel 2021 sono stati complessivamente circa 32.000, per un valore di quasi 4 miliardi (2,6 nell’anno precedente). Le condizioni di offerta dei mutui si sono mantenute nel complesso distese.
A dicembre del 2021 i tassi di interesse sulle nuove erogazioni erano in linea con quelli osservati nei principali paesi europei. Il basso differenziale di costo tra i finanziamenti a tasso fisso e quelli a tasso variabile ha continuato a favorire il ricorso ai primi che hanno raggiunto il 61% per cento delle consistenze, attenuando così per le famiglie i rischi connessi con rialzi futuri dei rendimenti di mercato. Nei primi mesi del 2022 il tasso di interesse applicato alle nuove operazioni di mutui a tasso fisso è già aumentato, all’1,7%, anche se rimane contenuto nel confronto storico.
La maggiore incertezza connessa con la dinamica dell’inflazione e gli sviluppi del conflitto sta influenzando i progetti delle famiglie. Quelle che dichiarano di volere effettuare acquisti di beni durevoli si sono ridotte di 5 punti percentuali, al 31% cento, rispetto alla fine del 2021.
Il rischio per l’economia viene indicato in un rallentamento della crescita. A fronteggiare le nuove difficoltà stanno intervenendo le politiche di bilancio dell’area dell’euro e la revisione della politica monetaria della BCE. Sul piano nazionale il Piano nazionale di ripresa e resilienza (PNRR) continua ad essere lo strumento decisivo non solo per gli investimenti in sé, ma anche per le diffuse riforme previste, per la rimozione degli ostacoli alle attività economiche e per lo specifico sostegno alla crescita dell’economia meridionale.
Resta la conclusione che l’incertezza delle previsioni è di gran lunga maggiore rispetto allo scorso anno.
Considerazioni finali del Governatore