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Nel quarto trimestre del 2022, secondo il rapporto dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, il tasso tendenziale delle compravendite del settore residenziale inverte il segno e registra una diminuzione del -2,1% rispetto allo stesso trimestre del 2021; su un totale di oltre 208 mila transazioni, sono state compravendute quattromila abitazioni in meno rispetto allo stesso periodo del 2021.
La diminuzione degli scambi, come emerge dal confronto con lo stesso trimestre del 2021, coinvolge i tagli dimensionali più grandi e risulta più accentuata al crescere della grandezza delle abitazioni. In particolare, le abitazioni nella classe da 85m2 fino a 115 m2 diminuiscono dell’1,1%, le abitazioni di taglio compreso tra 115 e 145 m2 subiscono una flessione pari a -3,1% e infine le grandi abitazioni, con superfici oltre i 145 m2 registrano un calo superiore all’8%.
Le abitazioni di taglio piccolo sono, invece, in leggera crescita.
Gli acquisti delle PF hanno riguardato nel quarto trimestre 2022 circa 198.500 abitazioni, il 95,3% del totale del NTN, quota in calo rispetto al precedente trimestre (era 96,1%) e in diminuzione di quasi 1,2 punti percentuali sullo stesso trimestre 2021 quando la quota era del 94,5%.
La percentuale delle compravendite effettuate usufruendo dell’agevolazione “prima casa”, proxy delle abitazioni acquistate per abitazione principale, è pari al 63,2% circa delle unità acquistate dalle PF, in diminuzione sia rispetto al precedente trimestre sia rispetto alla quota osservata nel IV trimestre del 2021.
Registra una flessione nel trimestre in esame anche il dato riferito alla quota degli acquisti di abitazioni da parte di persone fisiche finanziate con mutui a garanzia dei quali è stata iscritta ipoteca sullo stesso immobile oggetto di compravendita: 42,8% a fronte del 49,3% del trimestre precedente. Gioca certamente un ruolo importante in questo contesto il tasso medio di interesse, stabilito alla sottoscrizione dell’atto di mutuo, che aumenta ancora in questo quarto trimestre 2022, portandosi al 3,34%, 86 punti base in più del trimestre precedente, 153 punti base in più in un anno.
È stato stimato per il quarto trimestre 2022 l’acquisto di circa 18mila nuove abitazioni (in termini di NTN) pari all’8,6% del totale delle abitazioni compravendute25. Rispetto all’omologo trimestre del 2021 si registra una flessione dei volumi di scambio di abitazioni di nuova costruzione del 11,6%. Al contrario, la curva dei dati destagionalizzati relativa alle abitazioni esistenti mostra un andamento crescente, interrotto solo nel periodo pandemico, che riprende già a partire dal terzo trimestre 2021.
Le grandi città
I dati relativi alle otto principali città italiane evidenziano una variazione tendenziale annua negativa del 3,1%, più accentuata rispetto al dato nazionale; sono poco più di 1.000 le abitazioni acquistate in meno nel quarto trimestre 2022 rispetto allo stesso trimestre del 2021.
Bologna è l’unica città a mostrare un tasso negativo a due cifre, -12,6%, seguono i cali registrati nelle città di Roma (-6,1%) e Milano (-4,6%) mentre Genova presenta un dato sostanzialmente stabile. In rialzo gli altri mercati con Palermo che spunta la crescita più sostenuta e con 150 abitazioni compravendute in più rispetto all’omologo trimestre 2021 segna +9,2%. A Torino, Napoli, Firenze si osservano incrementi con tassi che non superano il 2%.
